港区の不動産買取業者が教える　借地権付き住宅のメリット・デメリット

借地権付き住宅のメリット・デメリット

借地権付き住宅は、借地人（土地を借りる人）にとってどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？それぞれご紹介します。

 

・借地権付き住宅のメリット

借地権付き住宅のメリットをご紹介します。

 

–メリット①地代が安い

賃貸マンションや賃貸アパートを借りるよりも、地代が安い場合が多くなっています。建物代を含めたとしても支出がおさえられるケースが多いため、入手しやすいということがメリットです。

 

–メリット②土地にかかる固定資産税がかからない

土地にかかる固定資産税や都市計画税は、土地所有者である地主に課税されるため、借地人にはかかりません。ただし、建物に対する固定資産税や都市計画税は課税されます。

 

–メリット③土地を長く使用できる

借地借家法にて借地権者の権利は守られています。地主の自己都合で「土地を返還してほしい」と、要求されたとしても権利で守られているため、それを拒むことができるのです。

また土地を借りる権利である「借地権」には2種類あり、更新し続けることで長く使用することも可能です。借地権の種類は下記の通りとなっています。

 

【普通借地権】

最初の更新で20年以上の長期契約ができます。2回目以降の更新では、10年以上の更新が可能です。

 

【定期借地権】

土地の更新ができない権利です。契約が終了すると、更地にして土地を地主に返す必要があります。

 

・借地権付き住宅のデメリット

借地権付き住宅のデメリットをご紹介します。

 

–デメリット①地代を支払う必要がある

土地の使用料金である地代を、毎月地主に支払う必要があります。地代は双方合意のもとであれば変更することができます。

 

–デメリット②増改築時に承諾とコストが発生する

建物は借地人の所有物ですが、自由に増改築できるわけではありません。劣化部分を修繕する程度のリフォームであれば問題ありませんが、床面積が変わる増改築などは地主の承諾が必要となります。その際、「増改築承諾料」を要求される場合があります。料金は地主との話し合いで決めることが一般的です。

 

–デメリット③建て替え時にも承諾とコストが発生する

増改築だけでなく建て替えをする際にも、地主の承諾と承諾料が発生します。他にも、木造等の建物から鉄筋など堅固な建物に建て替える場合、借地契約の条件が変わるため「条件変更料」が発生することもあります。

 

–デメリット④更新料がかかる

契約を更新する際には更新料が発生する場合があります。目安は「底地の時価3～5％」と言われています。これも地主との話し合いで料金を決めることが可能です。首都圏では高くなる傾向があります。

 

–デメリット⑤自由に活用できない

土地が自分の所有物ではないことから、リフォームや建て替え時には地主の許可が必要になります。またデメリット①～④でご紹介したように、その都度あらゆるコストが発生することも借地人にとって負担となるでしょう。

 

–デメリット⑥担保としての価値が低い

借地権付き住宅は不動産価値が低いため、建て替え時などにローンを組もうと考えた場合、融資を受けられない可能性があります。通常、ローンの担保は土地や建物に抵当権を設定しますが、土地の所有権がないため抵当権を設定できず、建物のみでは価値が低いと判断されてしまうからです。