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港区の不動産買取業者が教える 離婚前でも不動産を売却することはできるのか?

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港区の不動産買取業者が教える 離婚前でも不動産を売却することはできるのか?

港区の不動産買取業者が教える 離婚前でも不動産を売却することはできるのか?

2022/07/21

結婚生活を維持することができず、離婚前に「別居」をするケースがあります。

配偶者が別の住居で暮らすことになった場合、相手配偶者は婚姻中に購入したマイホームにそのまま住み続けることもあれば、「売りたい」と考えることもあるでしょう。

 

しかし、離婚が成立していない状態で不動産を売却することは可能なのでしょうか?また、自分が出て行った側だった場合、「勝手に売られないか」という心配もあるでしょう。

 

今回は別居中の不動産売却についてご紹介します。

 

単有の場合、離婚前に不動産を売ることは可能なのか?

婚姻中に購入した不動産は、夫婦の内どちらか1人の名義である「単有」と、夫婦2人の名義である「共有」があります。

例えば、妻が専業主婦であればローンを借りられるのは夫のみのため、妻の結婚前の貯金や贈与されたお金などを使って出資しているような状況ではない限り、夫1人が所有権を持つ「単有」になります。それでは単有の場合、離婚前に不動産を売却することができるかどうかお伝えします。


・不動産の売却は可能

夫1人が所有権を持っている単有の場合、夫が離婚前に不動産を売ることは可能です。
その際、妻の合意は必要ありません。

 

共有の場合、離婚前に不動産を売ることは可能なのか?

夫婦2人の名義でマイホームを購入すると、「共有」となり、共有で登記をすると「持分」が同時に記載されます。

持分とはそれぞれが持つ権利の割合のことで、3000万円の不動産を購入した場合、夫が2000万円・妻が1000万円支払ったとしたら、夫の持分が3分の2・妻の持分が3分の1となります。

それでは、共有の場合の不動産売却についてご紹介します。


・自分の持分のみであれば売却可能

不動産全体を売却するためには、夫婦2人(共有者全員)の合意が必要となります。しかし自分の持分のみであれば自由に売却することができ、例えば持分が3分の2であれば、その分を第三者に売ることができます。

 

・ローンが残っていれば売却できない

住宅ローンが残っている場合、不動産全体に抵当権が設定されているため、持分のみであっても売却ができない状態となります。またローンが残っている状態の不動産の持分を購入したいと思う人もいないでしょう。

 

離婚前に不動産や持分を売却したいと考えるケース

離婚前に、「不動産や自分の共有持分を売却したい」と考えるケースとは、どのようなことがあるでしょうか?


・現金が必要な場合

別居をして別の住居を借りている場合、住居費がかさんでしまうことから「住んでいない不動産を売却して現金化したい」と、考えることがあるでしょう。また離婚調停が長引くと財産分与も長引くため、不動産や自分の持分を売却することで現金が欲しいと思うケースがあります。

 

・必要費の支払いをしたくない場合

不動産を所有しているとあらゆる費用がかかります。

水道光熱費や管理費など、所有する期間が長いほど負担が大きくなるため、これらの支払いをしたくない場合、売却して手放したいと考えるでしょう。ただし、固定資産税や都市計画税は1月1日の所有者に支払い義務があるため、年の途中で手放したとしても支払わなければいけないので注意が必要です。

 

離婚前に無断で不動産や持分を売却するリスク

離婚前に不動産を売却することで、ひとまず現金を得られたり必要費の支払いがなくなったりはしますが、配偶者に無断で行うと、結果として損失になる場合があります。

ここではリスクをご紹介します。


・財産分与の請求をされる

婚姻中に購入した不動産は、財産分与の対象となります。

単有であっても、持分の割合が多い場合でも夫婦で2分の1ずつ分配することが原則です。そのため勝手に売却した場合、財産分与を金銭などで請求される可能性があります。

 

・買取業者から配偶者に連絡がいくことで露呈される

共有名義の不動産の持分を買取業者に売却することは可能ですが、買取業者から共有者(この場合は配偶者)に連絡をすることがあります。

買取業者は共有者に対して買取や売却の話をもちかけるため、その際に配偶者に勝手に売却したことを知られることを考慮する必要があります。

港区で共有持分の買取に特に注力

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