港区の不動産買取業者が教える 不動産を共有で所有するデメリットは？
2022/07/18
共有名義のデメリット
次に、共有名義のデメリットを考えてみましょう。
・共有者全員の同意が必要
不動産を売却したり抵当権を設定したりするには、共有者全員の同意が必要になります。
つまり、不動産が共有されている場合、単純に不動産全体を売却することはできず、他の人が反対すれば自分の持ち分だけを売却することになります。
・登記費用が2倍に
夫婦で1つの住宅に対して、それぞれが住宅ローンを組み、抵当権を設定した場合、登記費用は2倍になります。
・共有者が亡くなると、相続の対象となる
例えば、所有権が1つの物件の場合、所有者が死亡すると、法定相続人（民法で定められた範囲内の相続人）全員がその物件を共有することになります。
その不動産が相続人の1人以上の名義になっている場合は、相続時に遡って所有していたとみなされます。
これは、不動産が法定相続人の1人の名義になっていると、前述の「処分行為の制限」など、将来的に問題が生じる可能性があるからです。
また、相続前に共有していた場合、共有者の一人が相続すると、共有者の数が増えることがあります（これについても後述します）
共有者の数が増えれば増えるほど、合意形成が難しくなりますので、相続などで権利が変化するタイミングで「少数の共有者をまとめる」ことをオススメします。
留意点
上記の問題点を考慮した上で、それでも共有名義での不動産購入を希望する場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
・共有名義とペアローン
共有名義を登記する際には、所有権の割合を「◯分の◯」といった形で、合計の割合が100％になるようにする必要があります。
しかし、具体的にはどのように決めればよいのでしょうか？適当に「これくらいにしたい」とか「50/50でいいよ」と決めてはいけません。
重要なのは、「各共有者の出資比率やローンの負担比率に応じて、正確に持分を設定する」ことです。
例えば、3,000万円の住宅を購入する際に、妻が独身時代の貯金から300万円を頭金の一部として拠出し、残りの頭金とローンを夫が負担する場合、夫が9/10、妻が1/10が適切です。
妻の分が全く含まれていない場合は、妻が夫に300万円を贈与したことになり、夫に贈与税がかかります。
(年間110万円までの贈与は非課税なので、それを超える分は課税されます）
・離婚などによる名義変更
もちろん、最初から離婚を意識して家を買う人はいないでしょうが、人生にはうまくいかないことがあります。
単純に「財産ではなく、夫の持分を取ればいい」と考えているケースも多いようですが、これは危険です。
夫婦でローンを組んで財産を共有する場合、銀行の住宅ローン契約の条項に拘束され、銀行の許可なく所有権を変更することは通常、契約違反となります。
つまり、妻に夫の持ち分を引き継ぐだけの経済力があるのであれば、銀行と相談して残債を含めたローン全体の債務者となり、同時に夫の持ち分も引き継ぐべきなのです（もちろん、その場合は妻が再度銀行のローン審査を通過する必要があります）。
もし、夫の持分を勝手に妻に譲渡してしまうと、ローンの契約内容に違反することになり、残債の分割払いができなくなり、妻は全額を一括で返済しなければならなくなります。
それから、妻が夫の持分を移転せずに住み続けた場合も、もしも経済的理由で夫がローンの支払いができなくなった場合、夫の持分は容赦なく差押えられ、競売にかけられてしまう可能性があります。
・共有者（夫）が亡くなった場合
共有者（夫）が死亡して相続が発生した場合、法定相続人（民法上の相続人）全員が不動産を相続する権利を有しており、法定相続人全員で遺産分割協議を行って相続人を決定することになります。
例えば、子供が2人いる場合は
夫の1/2の持分は妻にその1/2、
子供にその1/4がそれぞれ相続される形になりますので、
妻が3/4、子供がそれぞれ1/8ずつ持分を所有することになります。
共有持分の相続人が複数いる場合は、一人に絞るのが最善です。
何故ならば、今後さらに、孫、ひ孫の代まで持分が分かれて相続されていった場合、管理や処分が困難となり、いずれ誰も管理しない空き家状態となってしまう可能性があるからです。
不動産を共有名義にすることは、税金の控除などのメリットがある一方で、相続によってさらに共有者が増えるリスクや、各共有者が自由に売却できないなどのデメリットもあります。
共有持分を売却するかどうかで意見が分かれた場合には、共有持分だけを売却して、不動産全体を売却しないことも可能ですので、共有持分を専門に買取する会社に相談するのも一つの方法です。
