不動産の共有状態を解消したいときの 「共有物分割請求」について解説します。その２

共有物分割請求の3つの方法

共有物分割の方法は3つあります。
どの方法にするかは共有者同士で話し合い、決めることができます。話し合いによって決まらない場合は調停や訴訟となります。

 

①現物分割

不動産を物理的に分ける方法です。しかし建物を2つに分けることは難しいでしょう。この方法は建築物が建っていない土地のみの場合に適用されることがほとんどです。

AとBで共有持分が2分の1の土地の場合、その土地を半分で分けます（分筆）。

しかし、ただ分けただけではAとBそれぞれの単有にはならず、両方ともAとBが2分の1ずつ所有している状態になります。自分の共有持分を相手に譲り合うことで、登記上2つに分配することができます。

 

②価格賠償（代償分割）

共有者の誰か1人がすべての持分を買い取り、他の共有者に代償金を支払う方法です。
裁判所で「価格賠償すべき」と判断されるケースは、下記のことが挙げられます。

–現物分割が不可能な場合

建物など物理的に分割することが不可能なものの場合や、土地であっても分筆することが難しい場合は、価格賠償が相当であると判断されるケースがあります。

–取得者に資力がある場合

共有者の取得者に資力がある場合、価格賠償すべきと判断されることがあります。

資力がない人に対して、「借金してでも買い取るように」という要求をすることはありません。

–その他、価格賠償が相当だと判断した場合

共有者全員が価格賠償による分割を希望している場合や、共有者の中の一人が、持分割合が大きく単独で利用している場合など、裁判所により「価格賠償が相当だ」と判断されることがあります。

 

③換価分割

第三者に売却して、経費を差し引いて残ったお金を共有持分に応じて共有者全員に分配する方法です。

現物分割も物理的に無理で、代償分割は資力がなく不可能な場合、換価分割が選択されます。そのときは「競売」となります。競売となるとデメリットがいくつかあります。

–競売のデメリット①売却額が低くなる

競売では市場価格よりも低い金額で売却されてしまいます。8割やそれ以下の金額で売られてしまうことも稀ではありません。競売になる前に、共有者同士で話し合い、市場で売却をした方が手元に残るお金は多くなるケースが多いです。

–競売のデメリット②プライバシーが侵害されるおそれがある

競売では自分たちで手続きをするのではなく、裁判所が強制的に売却を進めていきます。そのため、裁判所の職員が訪れて不動産調査や撮影などを行います。また競売情報を得た不動産会社などが見に来ることもあります。そのような点からプライバシーが侵害され、精神的負担になることもあります。