兄弟で不動産を共有するデメリットとは？　その２

■兄弟で不動産を共有するメリットとデメリット

次に、兄弟で不動産を共有するメリットとデメリットについてご紹介します。

 

・メリットはない

夫婦であれば共有名義にすることで住宅ローン控除を2人分使える、というメリットはありますが、兄弟で不動産を共有するメリットは特にありません。

 

・デメリットは8つもある！

メリットがないのに対し、デメリットは色々あります。ここでは主な8つをご紹介します。

 

1.独断で売却できない

不動産すべてを売却するためには、共有者全員の合意が必要になります。

そのため兄が「売りたい」と思っても、弟が「売りたくない」と反対すれば、売却することができません。売却だけでなく、改築や大規模な修繕など、不動産の形を変えること（変更行為）や、処分行為は共有者全員の合意が必要です。

また抵当権設定も「処分行為」にあたるため、銀行からお金を借りる際に「持っている不動産を担保にしたい」と思ったとしても、独断で行うことはできません。

 

2.借主との契約を自由に変更できない

投資用物件の場合、借主との契約やその変更も、共有者全員で行う必要があります。

たとえ兄が1人でマンションを運営・管理していて弟がまったく関わっていなかったとしても、名義に弟が記載されていれば、弟の同意なしに変更することができません。

 

3.管理負担が偏るリスクがある

例えば、空き家の不動産を共有している場合、空き家管理には草取りや掃除など様々な手間がかかります。兄弟で平等に管理できる状態であればいいですが、実際には近くに住んでいる兄弟の方が多くの負担がかかり、不満が生じることがあります。

 

4.費用負担が偏るリスクがある

不動産を所有していると、固定資産税や管理費・修繕費などあらゆる費用がかかります。固定資産税などは共有者のうち1人に納付書が送られてくるため、受け取った人が全額支払い、持分に応じて他の共有者に求償する流れになります。

このとき兄弟からスムーズに徴収できれば問題になりませんが、支払いが滞ったり減額を要求されたりすれば、支払った兄弟の費用負担が増えることになります。

 

5.責任の所在がわからなくなるから

賃料収入を得られる投資用不動産を共有した場合、賃料や必要経費などの分配についてトラブルになることがあります。また借主と争いが起きたときや赤字になってしまったときなど、共有状態にしていると誰が責任を負うのかが不明確なため、責任の押し付け合いになってしまうこともあり得ないことではありません。

 

6.立ち退きを要求できない

少しでも共有持分を持っていれば「使用する権利」があります。

例えば、兄と弟で共有している不動産を兄が占有し、弟が使用できない状況であったとしても、無理やり立ち退きを要求することはできません。

裁判によって持分に応じた金銭請求をすることや、悪質な場合であれば明渡請求をすることは不可能ではありませんが、裁判を起こす労力などがかかってしまいます。

 

7.上記などのトラブルから兄弟仲が険悪に

上述したような問題によって、不動産共有前は良かった兄弟仲に亀裂が入る可能性があります。反対に、不動産のこととは別のことで兄弟仲が悪くなった場合、不動産管理にも影響が出る場合があります。

 

8.自分の子孫に影響を与える可能性がある

兄弟で共有名義にしていて問題がなかったとしても、自分や兄弟の死亡で相続が発生したときに自分の子供や兄弟の子供に迷惑をかけてしまう可能性があります。

相続を重ねるごとに共有者が増えていき、まったく知らない人同士で1つの不動産を所有しているという状態になることも考えられ、そうなると不動産を扱いづらくなったり共有者同士で揉め事が起こったりもします。

 

次回は共有状態となる前に回避する方法について解説します。