再建築不可の物件は売ることができないのか？その３

再建築不可物件を再建築する方法

現在の条件では再建築ができない不動産であっても、工夫をしたり制度を利用したりすれば建て替えることができるケースがあります。再建築する方法をご紹介します。

 

・隣の土地を購入する

道路と接している敷地部分が2m未満であるために再建築ができないのであれば、隣の土地を購入して2m以上にするという方法があります。隣地の売主に、土地の一部を購入できないか交渉してみるといいでしょう。

 

・敷地設定をする

敷地設定とは、他人の土地を自分の敷地として申請することです。隣地の土地を「敷地」として設定させてもらうことで、「道路と敷地部分が2m以上接している」という条件を満たすことができる場合があります。

隣地を購入するほどの費用がかからないため、コストをおさえられることがメリットですが、許可を得られないこともあります。また、許可を得たとしても土地の所有者が変わったときにトラブルになる可能性があるため、所有者によく確認し、契約書や同意書などを交わしてから敷地設定をするといいでしょう。

 

・セットバックする

土地が接道している道路が幅員4m未満であっても、特定行政庁が指定した道路の場合、セットバックをすれば建て替えられるケースがあります。

セットバックとは、道路の中心から2m下がったところに建物を建てることを言います。中心線がわかりづらいこともあるため、役所の建築指導課などに確認するといいでしょう。

建物の面積が小さくなることがデメリットですが、自治体によってはセットバックの費用を補助してもらえる場合があります。

 

・建築基準法第43条ただし書き道路の申請

建築基準法第43条のただし書きにあるように、幅員4m未満の道路でも十分な広さの公園や広場などに面している場合は建て替えが認められるケースがあります。

接道義務の目的は、火事などの災害時や急病時に消防車や救急車が入ったり避難したりするための経路や広さを確保するためです。つまり幅員4m未満であっても、そういったスペースがあれば特別に認められることがあります。

不動産がある地域の役所窓口で相談し、必要書類を提出して申請しましょう。しかし、申請したからといって必ずしも許可がおりるわけではないので注意しましょう。

 

・50戸連たん制度を利用する

「50戸連たん制度」とは、本来建物の建築を認めない市街化調整区域において、都市計画が決定される前から集落が形成されており50以上の住居が存在する地域では建築を許可する、という制度です。

50戸連たん制度は、地域によって条件が異なったり、以前は制度があったもののすでに廃止になっている地域もあったりするため、必ず確認しましょう。

 

次回は再建築不可物件を利用、売却する方法をお伝えします。