港区の不動産買取業者が教える　底地が自由に売却できない理由と売却する方法について

底地が自由に売却できない理由

底地はなぜ所有者が自由に売却できないのでしょうか？その理由を説明します。

 

・借地人は権利に守られているから

底地は、借地人が賃料を支払い「地上権」や「賃借権」が設定されています。権利で守られているため、土地所有者は底地を自由に売ることができないのです。地上権と賃借権とは下記の通りです。

 

【地上権】

地上権とは、住宅などの建築物を所有するために他人の土地を使う権利のことです。地上権設定者と地上権者の間で地代が定められた場合は、支払う義務が生じます。地上権を得た人はその土地を使えるほか、他の人に地上権を譲渡したり土地を貸したりすることができます。

 

【賃借権】

賃借権とは、賃貸借契約に基づく賃借人の権利のことです。売却や相続などで賃貸人が代わったとしても、賃借人は賃借権によって居住することを主張できます。賃借人は居住する権利を持つ一方で、賃料の支払い義務を負うことになります。

 

・借地権の期間が長いから

借地権の期間は長いため、所有者のタイミングで売却することができません。土地を借りる権利である「借地権」には2種類あります。借地権の種類は下記の通りです。

 

【普通借地権】

最初の更新で20年以上の長期契約ができます。2回目以降の更新では、10年以上の更新が可能です。

 

【定期借地権】

土地の更新ができない権利です。契約が終了すると、更地にして土地を地主に返す必要があります。

買い取り相場については後述しますが、借地権が消滅する期間が把握できる定期借地権の方が、買い取り相場が高くなっています。

 

上記のことから底地は手放しづらくなっていますが、売却する方法はいくつかあります。次に詳しくご紹介します。

 

底地の売却方法

底地を「売却したい」「手放したい」と考えた際の対処法をご紹介します。

 

・売却方法①借地人に売却する

現在土地を使用している借地人に売却する方法です。借地人が底地に家を建てている場合や長期間使用することが決まっている場合などは、交渉成立する可能性が高くなるでしょう。借地人に売却するためのポイントは、のちほど詳しく説明します。

 

–自動的に借地権が消滅

借地人が底地を購入すると、自動的に借地権が消滅します。別途、賃貸借契約を終了させる必要がないため手間を省くことができるでしょう。ただし、金融機関に担保として借地権を設定している場合は、金融機関との手続きが必要になります。

 

・売却方法②借地権を買い取る

借地人から借地権を買い取ることもひとつの方法です。借地権を買い取るということは、地上権と賃借権も得ているため、土地の売却などを自由に行うことができるようになります。しかし、借地人が引っ越す予定がない場合は拒まれるケースもあります。

 

・売却方法③借地権とあわせて底地を売却する

地主と借地人が協力して、第三者に売却する方法です。底地と借地権をセットで売ることで、購入する第三者はすべての権利を手に入れることができます。底地と借地権を同時に売却した場合、地主と借地人の配分は借地権割合に基づいて算出することが一般的です。しかし双方同意のもとであれば、割合は自由に変えることができます。ただし、これは借地人も「売却したい」と思っていることが前提の方法のため、スムーズに進むとは限りません。

 

・売却方法④借地権と底地を交換する

売却方法とは異なりますが、借地権と底地を交換することで底地を手放すという方法があります。このとき、土地を分筆して分けることも可能です。自分の権利割合を多くしたい場合は、土地の交換に加えて金銭を支払えば金額に応じた権利割合に変更することもできます。