港区の不動産買取業者が教える　共有者から持分を取得するにはどうすればいい？

不動産を共有状態で所有していると自由に使えないので、自分一人の所有に変更したいと考える人は多いでしょう。

共有者から共有持分を取得するためには、贈与、売却、もしくは分割請求をする必要があります。また、共有者が行方不明で連絡が取れない場合や、共有者が亡くなったが相続人がいない場合など、特殊なケースでの対応を知っておくことも大切です。

 

今回は、共有者から不動産の共有持分を取得する方法について、わかりやすく解説します。

 

相手から共有持分を取得する方法

共有者と連絡が取れる場合、不動産の共有持分を取得する方法は3つあります。

 

・贈与してもらう

1つ目の方法は、共有者に物件を譲ってもらうことです。

 

共有者との関係が良好で、共有者がその不動産に価値を感じていない場合は、無料で譲ってもらえる可能性があります。

ただし、贈与を受けた場合、「贈与税」を支払う必要があります。贈与税の額は贈与された財産の価値によって異なりますが、税率は最低10％から最高55％までと高額になります。

 

贈与税の額＝「譲渡される共有持分の評価額×贈与税率」

また、贈与を受ける際には、「不動産取得税」という税金を支払う必要があります。

 

・売ってもらう

2つ目の選択肢は、共有持分を売ってもらうことです。

これは、お金を払って持分を購入することを意味します。購入価格は、当事者が合意できるものであれば何でも構いません。

 

共有持分の適正価格の算出方法について

売却時の適正価格を算出する際には、土地の場合は相続税路線価、建物の場合は固定資産税評価額を用いることが望ましいとされています。

 

これは、贈与税などの税金を計算する際に、市場価格ではなく「土地の相続税路線価」や「建物の固定資産税評価額」が適用されるためです。適正な価格で売買すれば、贈与税を気にする必要はありません。

土地の購入価格　　　土地の相続税評価額×共有持分割合
建物の購入価格      　  固定資産税評価額×共有持分割合

 

・共有物分割請求

他の共有者と話し合いをしても、贈与や売却に同意してもらえない場合があります。

そのような場合は、裁判所に「共有物分割請求」を行う必要があります。共有物分割請求とは、裁判所に共有物の分割方法を決めてもらうための手続きです。

 

請求には、調停と訴訟の2種類があります。

 

共有物分割の調停

調停とは、裁判所の調停委員が間に入り、当事者同士の話し合いで共有物の分割に関する問題を解決する手続きです。不動産の専門家や弁護士が、当事者間の仲介役を務めます。

相手を説得したり、和解案を提案したりすることで、自力での解決が困難なケースでも当事者が合意に達することができます。

 

ただし、調停は話し合いによる手続きなので、合意できない場合もあります。

相手方が贈与や売却に納得していない場合や、売却の価格が決まらない場合などは、調停では解決できません。

 

共有物分割の訴訟

調停で合意に至らなかった場合でも、「共有物分割訴訟」を起こすことで、問題を解決できる可能性があります。

共有物分割訴訟とは、共有不動産の分割方法を「判決」によって決定する裁判です。判決が出れば、共有不動産の分割方法は強制的に決定されます。

 

共有者の一方が所有権の取得を強く希望し、補償金を支払う意思と能力があれば、その人が所有権を取得することを認める判決が下される可能性が高いです。

このように、共有者の一方に補償金を支払わせて不動産を取得する分割方法を「価格賠償」といいます。

 

ただし、状況によっては、以下のような判断がなされることもあります。

 

現物分割

土地を分割して分ける方法です。

 

換価分割

不動産を競売にかけ、その代金を当事者間で分割する方法です。

現物分割や換価分割が裁判所で決定された場合、共有持分を取得することはできません。

 

価格補償の判決を得るための要件

価格補償の判決を得るためには、以下の最低要件を満たす必要があります。

 

・不動産の対価が正しく算定されていること。

・不動産の対価を支払う意思と能力があること。

 

つまり、不動産の価格が正しく算出され、対価が支払える能力があること必要です。

 

注意しなければならないのは、自分で話し合って決めた場合のように、正しい価格で不動産を購入できるということではないということです。

支払能力がない場合は、買取が認められません。