港区の不動産買取業者が教える 共有者の所在が不明の場合の対応方法
2022/07/14
共有者の所在が不明の場合
共有者の所在が不明な場合は、話し合いもできません。では、どのようにして自分の持ち分の取得を進めていけばいいのかを見ていきましょう。
・共有者の所在を確認する
まず、共有者の居場所を確認するために、不在者の住民票や戸籍謄本を取得する必要があります。
ご自身で住民票を取得できない場合は、弁護士に依頼することもできます。
住民票から相手の現在の居場所がわかった場合は、相手に連絡して共有持分の贈与や購入について相談しましょう。
・不在者財産管理人を選任する
住民票を取得しても相手方の所在がわからない場合は、裁判所に不在者財産管理人を選任してもらう必要があります。
不在者財産管理人とは？
不在者財産管理人とは、行方不明者に代わって財産を管理する人のことです。
不動産の所有者が行方不明のままだと、不在者は不動産を放置することで損害を被る可能性がありますし、必要な手続きを進めることができずに利害関係者に迷惑をかけてしまうケースも少なくありません。
そのため、不在者財産管理人には、財産の管理や保護、手続きを代行してもらうことになります。
共有持分も財産の一種であるため、不在者財産管理人は、共有持分を管理し、必要に応じて売却するために任命することができます。
売却には裁判所の許可が必要
不在者財産管理人は、「本人（不在者）の利益」のために財産を管理しますので、管理人が好き勝手に財産を処分することはできません。
無償の贈与は本人に損害を与えるので認められませんし、売却が本人の利益にならない場合も認められません。
不在者管理人が共有持分を売却するためには、家庭裁判所の許可が必要になります。
不在者管理人に対して分割訴訟を提起し、裁判所に価格賠償の判決を出してもらうことで、家庭裁判所の許可を得ずに共有持分を買い取ることができます。
まずは不在者財産管理人と共有持分の買い取りについて話し合い、合意が得られない場合や家庭裁判所の許可が得られない場合は、共有物分割訴訟を提起する流れがいいでしょう。
不在者財産管理人を選任するための手続き
不在者財産管理人を選任するためには、「家庭裁判所」に「不在者財産管理人選任申立書」を提出する必要があります。
管轄裁判所は、行方不明の共有者の最後の住所地の家庭裁判所です。
手続きの手順は下記を参照してください。
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_05/index.html
申立書を提出してから選任されるまでには2～3ヶ月かかります。
その後、不動産を売却するために家庭裁判所の許可を得る必要がありますので、実際に共有持分を購入できるタイミングはさらに遅くなります。
誰が不在者財産管理人になれるのか？
不在者財産管理人は、親族を含む一般の方であればどなたでもなれます。
申立時に候補者を指名することができますので、良い候補者をご存知の方は、その旨を裁判所にお伝えください。
ただし、共有持分を買いたい人が不在者財産管理人になってしまうと、「利益相反」となり、取引ができなくなりますので、他の人を指名する必要があります。
候補者がいない場合や、候補者が不適切と判断された場合には、弁護士などの専門家が指名されます。不在者管理人の選任手続きが複雑すぎて自分ではできない場合は、弁護士に依頼することができます。
弁護士を不在者財産管理人の候補者として指名してもらい、共有財産の購入を進めることは可能です。
ただし、弁護士に手続きを依頼した場合には手数料がかかります。
申立手続きだけであれば、10～30万円程度で済みますが、その後、管理を続ける限り、月々数万円の費用がかかり続けます。
・相続財産管理人
共有者が亡くなると、その相続人が共有持分を相続することになりますが、通常は相続人と共有持分の購入を協議することができます。
しかし、共有者に「相続人がいない」というケースも考えられます。
このような場合に、共有者が故人の共有持分を取得するためには、「相続財産管理人」を選任する必要があります。
相続財産管理人とは？
相続財産管理人とは、相続人がいない場合に、相続した財産を管理する人のことです。
債権者や受遺者への支払い、相続人の捜索、内縁の親族など特別な親族への財産の分配などを行います。相続人がいないことが確定すると、残った財産を国に帰属させてその役割を終えます。
民法では、不動産の共有者が死亡して相続人がいない場合、その共有持分は他の共有者に移転します。
ただし、死亡時に権利が自然に移転されるわけではなく、相続財産管理人が選任され、財産が清算された後に移転されます。
不動産の共有者が死亡し、相続人がいない場合は、早急に相続財産管理人の選任を依頼する必要があります。
手続きの方法
相続財産管理人の選任は、被相続人の最後の居住地の家庭裁判所に申請します。
手続きの手順は下記を参照してください。
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_15/index.html
相続財産管理人選任の申立てから選任されるまで、約2～3ヶ月かかります。
ただし、その後、清算手続きを行う必要があるため、遺産の分配を受けることができるまでには1年程度かかることもあります。
誰に頼めばいいか？
遺産管理人を任命するには、多くの書類作成と時間がかかります。
スムーズに手続きを進めるためにも、弁護士に依頼することをお勧めします。
弁護士費用は、10万円から30万円程度です。
また、遺産管理人の選任には、「予納金」などの高額な費用がかかる場合がありますので、事前にどのくらいの費用がかかるのかを確認しておくことをお勧めします。
