港区の不動産買取業者が教える　不動産を共有で所有するメリットは？

マイホームの購入を考えている方の中には、一人の収入ではローンが足りないので、夫婦両方の収入を合算して借り入れを行いたいと考えている方も多いと思います。

このような場合、物件を夫婦の名前で「共有」として登録するのが一般的です。

共有で不動産を所有するメリットを見ていきます。

 

単独名義と共有名義

・単独名義

不動産を一人だけの名義で登記することを「単独名義」といいます。

単独所有であれば、基本的には自分の判断で管理や売却を行うことができます。

 

・共有名義

同じ不動産を1人ではなく、2人以上で所有することを「共有名義」といいます。

不動産が共有の場合、物理的な2つの部分のどちらかが使用できるということではなく、共有者全員が不動産全体を使用・利用する権利を持っているますが、お互いに制限しているということになります。

つまり、ある共有者が共有持分の100分の1しか持っていなくても、その人は財産全体を使用・利用する権利を持っているのです。

また、共有不動産の売却や管理については、共有者1人だけでは決められない場合が多く、どの程度の同意が必要なのかは、その重要性によって異なります。

 

・変更（処分） ： 共有者全員の同意が必要

・管理 ： 共有者の持分価格の過半数で実行可能

・保存 ： 各共有者が単独で行える

 

このように、共有状態では、変更（処分）という重要な行為に関係者全員が同意しなければならず、関係者にとってはかなりの負担になります。

 

共有名義のメリット

不動産を共同名義にするメリットは何でしょうか？

・住宅ローンのダブル控除

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、所得税ではいわゆる「住宅ローン控除」が大きな魅力となります。

現行の制度では、住宅ローンの年末残高と住宅の購入価格のうち、どちらか少ない方の1％が10年間（住み始めた時期によっては13年間）、所得税から控除されます。

所得税から控除しきれなかった金額は、住民税から控除されます。

 

ただし、上限額が「40万円」に設定されているため、夫婦だけで借りる場合は4000万円以上のローンを組んでも、それ以上は控除額が増えません。

住宅ローン控除は世帯ごとではなく、夫婦個別に申告することになっていますので、その場合、夫婦2人で借りれば、上限額は2人とも80万円となり、借入総額が4000万円を超えても控除額を増やすことができます。

 

つまり、「ペアローン」や「連帯債務」のように、夫婦の両方が実質的に債務を負っているケースでは、2人分の控除を受けたほうが有利な場合があるということです。

(どちらかが連帯保証人になっている場合は、「連帯保証人」は債務者ではないので、住宅ローン控除を受けることはできません)

 

・売却時のダブル特別控除

マイホームを売却した場合、利益（売却益）があれば、その利益（譲渡所得）に対して課税されます。

しかし、「3,000万円特別控除」という税制上の優遇措置があり、利益の額から3,000万円を課税価格（税金を計算する価格）として差し引くことができるので、大幅な節税になります。

また、夫婦で共有している不動産については、「夫婦それぞれ」が譲渡所得から3,000万円を控除できるので、こちらも有利です。