再建築不可物件は住宅ローンを組めるのか？その２

住宅ローンを組めないときの対処法

銀行などの金融機関では、上記の理由から住宅ローンを受けにくいのですが、他の方法で可能となるケースがあります。ここでは再建築不可物件を購入したいと思った際、銀行の住宅ローンを組めないときの対処法をご紹介します。

 

1.ノンバンクの住宅ローンを検討する

再建築不可物件であっても、ノンバンクの住宅ローンであれば利用できる可能性があります。デメリットもあるため、よく検討してから利用しましょう。

 

1-1.「ノンバンクの住宅ローン」とは？

ノンバンクとは、銀行や信用金庫などの金融機関ではなく、預金業務を行わない金融機関のことです。ノンバンクには様々な金融機関が含まれていますが、クレジットカード会社や信販会社・消費者金融業者などが主なノンバンクとなっています。

銀行は銀行法、ノンバンクは貸金業法に従って業務をしており、お金を貸すことが主な業務内容です。

 

1-2.ノンバンクの住宅ローンのメリット

ノンバンクで住宅ローンを借りるメリットをご紹介します。

 

・審査が通りやすい

銀行などの金融機関よりも住宅ローンの審査が通りやすいことがメリットです。

しかし、審査基準は設けられているため、誰でも借りられるわけではありません。銀行と比較した場合は通りやすいと言えますが、再建築不可物件の場合は通常の物件と比べると難しいことは事実です。

 

・融資スピードが短い

融資までのスピードが銀行と比べて短い傾向があります。銀行では審査から融資開始まで1～2ヶ月かかることに対して、ノンバンクは2週間～1ヶ月となっています。

 

・口座開設が不要

銀行で住宅ローンを借りる場合はその銀行の口座を開設する必要がありますが、ノンバンクは預金ができないため、口座をつくるということはありません。すでに持っている口座を登録するだけで済むため、手間が省けるでしょう。

 

1-3.ノンバンクの住宅ローンのデメリット

ノンバンクでの住宅ローンは注意点も多いため、よく検討しましょう。ノンバンクのデメリットをご紹介します。

 

・金利が高い

銀行での住宅ローン金利は1％前後が多くなっています。それに対してノンバンクの金利は4％前後と言われています。

例えば、返済期間20年で2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、金利1.5％であれば毎月の返済額は約9万円ですが、金利4％になると約12万円になります。長期間支払い続けるとなると、その差は大きいと言えるでしょう。

「安いから」といった理由で再建築不可物件を購入したとしても、金利を計算に入れたら高くついてしまうかもしれません。

 

・頭金が必要な場合がある

借入時に頭金として現金で支払いを求められる場合があります。ノンバンクもリスクの高い不動産に対しては慎重になり、借入可能額に上限を設定するケースがあります。借入希望額に合わせるために、ある程度の現金が必要になるかもしれません。

また金利も高いため、できる範囲まで現金で支払った方が、負担をおさえることができるでしょう。

 

・共同担保を求められる場合がある

共同担保とは、購入予定の不動産だけでなく、他の土地や建物も同時に担保に設定することです。再建築不可物件のみでは担保としての価値が低いため、他の担保を追加することでローン額と同等の価値にします。

 

 

2.不動産担保ローンを検討する

再建築不可物件を購入したい場合、不動産担保ローンという選択肢もあります。

 

2-1.不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、土地や建物など保有している不動産を担保にするローンのことです。用途を限定されないため、子どもの教育費や家族の病気などでお金が突然必要になったときなどにも利用することができます。同様に、再建築不可物件の購入に充てることも可能です。

 

2-2.不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンのメリットをご紹介します。

 

・ノンバンクよりも低金利

不動産担保ローンの金利は3％前後と言われており、ノンバンクよりは低金利です。

 

・借入限度額が大きくなることも

借入限度額が他のローンよりも大きいことがメリットです。不動産の価値が高いほど、限度額は大きくなります。しかし反対に、不動産の価値が低い場合は少ない金額しか借りることができません。

 

・長期の返済も可能

長期間にわたって借りることができます。返済期間を長くすれば月々の返済額をおさえられるため、負担が少なくなるでしょう。金融機関によっては、返済期間を30年以上の長期に設定することも可能です。

 

2-3.不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンのデメリットはいくつかあるため、気をつけましょう。

 

・銀行と比べると金利が高い

ノンバンクの金利と比較すると低いのですが、銀行の住宅ローンの金利と比べると高くなります。金利は例え1％の差でも、総額が大きく変わってきます。シミュレーションをしてよく検討するようにしましょう。

 

・融資スピードが遅い

担保にする不動産の評価をする必要があるため、融資までに時間がかかることがデメリットです。

 

・返済不能になると不動産が処分される

ローンの返済が不能になると、不動産が処分されてしまいます。金融機関は担保となる不動産の抵当権や根抵当権の登記を行います。抵当権・根抵当権とは、ローンを返せなくなったときに、担保にした不動産を売却し、その売却代金から貸したお金と利息を回収する権利のことです。つまり、返済不能になると担保にした不動産は売却されてしまうというリスクがあります。

 

 

3.リフォームローンを検討する

再建築不可物件は、再建築はできなくてもリフォームは可能となっています。そのため、リフォームをしてから住むことを考えている方も少なくないでしょう。そのときに利用できるリフォームローンについてご紹介します。

 

3-1.リフォームローンとは？

リフォームローンとは、住宅をリフォームするための費用として組まれるローンのことです。新築を建てるときには利用できません。「無担保型」と「担保型」の2種類があります。

再建築不可物件購入後にリフォームをする予定を立てれば、リフォームローンとして資金を調達できるでしょう。

 

3-2.リフォームローンのメリット

リフォームローンのメリットをご紹介します。

 

・無担保型ならリスクがない

無担保型であれば万が一のときでも担保を失うリスクがありません。基本的に保証人も必要なく、担保がないため審査が早く終わることもメリットです。手軽に借りることができると言えるでしょう。

また銀行で受ける住宅ローンよりも審査が緩いため、個人信用情報に問題がなければ借りられる可能性が高いです。

 

・担保型なら多くの金額を借りられる

担保型であれば、無担保型と比べて多くの金額を、返済期間を長く設定して借りることができます。銀行で受ける住宅ローン同様、数千万円の借入を30年以上の長期に設定することも可能です。

 

・住宅ローンと併用できる

すでに銀行などの金融機関から住宅ローンを受けている場合でも、併用できることがメリットです。ただし、住宅ローン返済が滞っている場合は受けられない可能性があります。

銀行などの金融機関に直接行きリフォームローンを持ちかけても、住宅ローン同様断られてしまう可能性があるため、まずはリフォーム会社に相談するといいかもしれません。

 

3-3.リフォームローンのデメリット

リフォームローンのデメリットをご紹介します。

 

・無担保型は借入限度額が低い

無担保型のリフォームローンはリスクがない一方、借入額が最大500万円ほどと低くなっています。部分的なリフォームのみであれば問題ありませんが、全体的なリフォームの場合には不足するかもしれません。

 

・金利が高い

2～5％の金利に設定されていることが多く、銀行での住宅ローンと比べると高いことがデメリットです。

 

・返済不能になると不動産が処分される

担保型で不動産を担保にしている場合、ローンの返済が不能になると不動産が処分されてしまいます。

 

4.現金一括で購入する

再建築不可物件で住宅ローンが組めない場合、現金一括で購入する、という対処法があります。貯蓄を活用しても足りない場合は、両親などの親族に援助を依頼することもいいでしょう。

しかし、一般的な不動産よりは再建築不可物件は安く購入できると言っても数千万円単位の資金は必要になることがほとんどです。現金一括で購入するのであれば、計画的に貯蓄しておきましょう。

 

次回は再建築不可物件でも住宅ローンを組む方法をお伝えします。