港区の不動産買取業者が教える　事故物件と判断される要因とは？

居住者の孤独死・事故死などが発生した物件は、いわゆる“事故物件”として扱われるケースが多々あり、そうなってしまえば今後の活用や売却が難しくなります。しかし、「どのような状況で事故物件と判断されるのか」については、詳しく把握していないという方も多くいらっしゃるでしょう。

 

そのような方のために、事故物件の判断基準について解説します。

 

そもそも事故物件とはどのような状態を指すのか？

事故物件に関する明確な定義はありませんが、一般的には孤独死・事故死・自殺などが発生、心理的瑕疵(かし)を抱えた物件を指します。

 

とは言え、上記の事例が起こったからと言って必ず事故物件として扱われる訳ではなく、利用者が抱えるであろう心理的な負担を鑑み、不動産業者が判断するのが通例です。

 

　心理的瑕疵についてはガイドラインの策定が予定されている

「事故物件か否か」を判断するための心理的瑕疵について、2022年現在は明確な基準が設けられていないことに関しては、行政府からも問題視されています。。

 

実際に、国土交通省の「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～（概要）」(※1)では、今後問題解決を行うトピックとして心理的瑕疵の判断基準が挙げられています。

 

それに向けて、すでに「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」(※2)が設置され、具体的なガイドラインの策定が目指されています。

 

 

屋内での病死は事故物件になる？

屋内で居住者が病死した場合、現状は事故物件にはならないのが一般的です。

 

心理的瑕疵に該当するかどうかは、物件内に起きた出来事が広く一般に知られるか否かによるところが大きくなっています。そのため、病死かつ以下のようなケースでは事故物件扱いになる可能性はほとんどありません。

 

• 家族に看取られながら亡くなった場合
• 家で倒れて搬送先の病院で亡くなった場合

 

上記のように、家族に看取られながら亡くなった場合は、事件性が低く、心理的瑕疵が発生しないケースがほとんどです。

 

 

病死が事故物件になってしまうケース

一方で、病死であったとしても事故物件として扱われかねないケースはいくつか存在します。

 

　孤独死

自然死の場合も、物件内で孤独死が発生してしまうと事故物件とされる可能性があります。単身者が孤独死に至り、死亡理由が不明瞭なケースでは事件性が疑われ、周辺住民に捜査が及ぶためです。

 

この場合、「当該物件であった出来事が広く知れ渡る」状態に繋がり、心理的瑕疵が生まれてしまいかねません。

 

物件内で起こった事件・事故に事件性がなかったとしても、それがニュースによって取り上げられ、広く知れ渡ってしまうと事故物件になる可能性が高まります。

 

熱中症や凍死など、事件性が低い死亡理由であったとしても、テレビメディアで報道されたり、ウェブサイトに掲載されたりしてしまうことが懸念されます。

 

 

　物件が汚損した

孤独死であっても、早期発見ができた場合は、大規模な捜査が行われず、事故物件には至らないケースも多々あります。

 

一方で、発見が遅れ、死後数日が経過したために遺体の腐敗が進んでしまっていると、物件内に孤独死の痕が残り、心理的瑕疵が生じてしまいかねません。そういった場合は、事故物件に区分される場合も多いでしょう。