港区の不動産買取業者が教える　セットバックで再建築不可が可能になる？

そのままでは売却が難しい再建築不可物件ですが、間口が接している道路が4m未満の幅であるなら、セットバックを実施すれば、再び建築可能な状態にできます。

 

 

そもそもセットバックとは？

セットバックとは道路の中心線から2m土地を後退させ、建築基準法の接道義務を満たす手法であり、接道の対面が川や線路などの場合は、反対川の境界から4m後退させます。

 

従来、日本で建てられる建物は、道幅4m以上の道路に間口が2m以上接している土地に建てられなければ「建築基準法第42条」において定められています(※1)。

 

しかし、建築基準法が改訂される以前に建てられた築古の物件などはこの限りではなく、接道義務を満たしていないために再建築不可であるケースが存在します。セットバックはそんな物件を再び建築可能な状態にするための手段です。

 

建築基準法第42条2項では「セットバックにより接道幅を確保すれば道路として扱える」と規定されています。セットバックを行なった道路は「みなし道路」「42条2項道路」と呼ばれ、所有権は基本的に土地の所有者に帰属します。

 

一方で、セットバックを行なった部分の土地は、道路としての使用のみしかできず、独自にフェンスや門扉などを立てることはできません。

 

斜線制限を緩和にも活用される

セットバックには、接道幅の確保以外にも、道路の斜線制限を緩和するためにも用いられます。斜線制限とは、道路の日照や通風に支障をきたさず、周辺に圧迫感を与えない範囲で建築物の高さを定める規制のことです。

 

道路斜線制限では、敷地・道路間の境界線からの距離によって、建物の高さが制限されます。そのため、セットバックを行って道路幅を広げれば、現状よりも高い建築物を建てられるのです。