再建築不可物件が私道だった場合の注意点

2022/07/28

購入する再建築不可物件に私道が含まれている場合、水道管やガス管の維持管理に問題が生じる可能性があるなど、いくつかの懸念点があります。

今回は私道に関するトラブルの原因について解説します。

水道管が私設である可能性

まず、水道管が私設である場合、老朽化や漏水が発生しても勝手に修理することができません。

近年、日本では水道管やガス管の老朽化が問題になっています。

再建築不可物件が私道に面しており、水道管の修繕方法について取り決めがない場合、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

さらに、相続が繰り返されて私道が共有になっており、権利関係が複雑な場合、水道管の修理について所有者全員の合意が必要になるケースもあります。

公道の場合、水道管などの維持管理は市町村の責任であり、必要な費用は市町村の予算から支払われ

ます。

一方、私道に設置された私設の水道管の場合は、維持管理の費用も所有者の負担となります。

一般的に、私道上の埋設物の補修費用は所有者の負担となり、その場合、不動産売買契約書にも所有者が費用を負担する旨が記載されることになります。

これは、宅地建物取引業法第35条において、再建築不可物件の売買契約締結時に説明すべき重要事項の一つとして、「私道の負担に関する事項」として規定されています。

袋小路とは、四方を他の土地に囲まれ、何らの行為にも面していない土地のことである。袋地を囲む土地のことを「囲繞地（いにょうち）」といいます。

購入する物件が袋小路にある場合、公道に出るには囲いの一つを通らなければならない。この権利は、囲繞地の所有者に『通行権』として保証されており、民法210条に基づいています。

一方、囲繞地通行権を有する袋小路の所有者は、補償金として通行料を支払わなければなりません。

したがって、囲繞地である再建築不可物件を購入する際には、通行権の確認に加え、通行料の支払いについても事前に確認しておく必要があります。

民法では、「最小限の通路」つまり、人が一人問題なく通れる幅を保証しています。したがって、例えば購入した袋小路から公道に出るために車を使いたい場合、囲われた土地の所有者と契約を結ぶ必要があるのです。

契約は口頭でも可能ですが、トラブルを防ぎたいのであれば「通行地役権」を設定することが望ましいでしょう。

通行地役権とは、通行することを目的として登記された地役権（土地の使用権）のことで、囲繞地の所有者が変わっても通行できるようにするものです。

再建築不可の物件を購入する場合、事前に物件を調査していても、自分で調査するだけでは、隣地所有者とのトラブルや購入後に瑕疵が見つかるリスクを避けることはできません。

専門家による調査を行わないと、再建築不可などのリスクの高い物件は、契約後にトラブルになる可能性がありますので、物件購入前に必ず土地家屋調査士やなどの専門家に調査を依頼するようにしましょう。

また、隣地との境界が確定していない場合、土地境界が確定している場合は確定測量を行う必要があるので注意しましょう。