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瑕疵物件の定義とは?

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瑕疵物件の定義とは?

瑕疵物件の定義とは?

2022/09/10

「訳あり物件」と言えば、建物内で事故や事件があった物件を想像される方も多いのではないでしょうか。しかし、物件が抱えるマイナス要素はそれ以外にも存在します。

 

今回の記事では、いわゆる訳あり物件と呼ばれるケースもある「瑕疵(かし)物件」について、その概要や利活用の際の注意点について解説します。

 

訳あり物件は4種類の瑕疵物件に大別される

 

訳あり物件はなんらかのマイナスの影響を与える要素を抱えた物件を指し、瑕疵物件と呼称されます。瑕疵とは「きず」「欠点」を意味する言葉で、瑕疵物件の種別は以下の4種類です。

 

・心理的瑕疵物件

・環境的瑕疵物件

・物理的瑕疵物件

・法的瑕疵物件

 

 心理的瑕疵物件 

訳あり物件と聞いて、まずイメージされるのが心理的瑕疵物件でしょう。これは物件そのものに傷や損傷はないものの、心理的に忌避されるような欠点がある物件に適用されます。

 

例えば「かつて物件内で自殺、事故死が発生した」「反社会的な勢力の事務所や嫌悪施設が近くにある」などのケースが該当します。

 

いわゆる「事故物件」とも呼ばれるのも心理的瑕疵物件です。ただし「何が心理的瑕疵に当たるのか」については明確な基準が存在せず、捉える人によって異なります。

 

 環境的瑕疵物件

建物や土地には特に損傷はないものの、環境的要因によって利用者が不便・不快に感じてしまう瑕疵を抱えた物件が環境的瑕疵物件です。

 

例えば「近くに火葬場や墓地、葬儀場、遊戯施設などの嫌悪施設がある」「下水処理場やゴミ処理場のそばに位置するため異臭がする」「線路や高速道路の近くであるため騒音が酷い」などです。

 

環境的瑕疵は、心理的瑕疵のように人それぞれの捉え方次第では瑕疵となるものと、異臭や騒音、近隣住民による迷惑行為など直接的被害が明確な瑕疵に二分されます。

 

ただし、それぞれの瑕疵が生活へどの程度影響を及ぼすのか数値化することは難しいため、瑕疵と認められるか否かはケースバイケースとなっています。

 

 物理的瑕疵物件

建物についた傷など、明確にチェックを行えるのが物理的瑕疵物件の特徴です。瑕疵の内容は建物だけでなく、土地が抱えるマイナス要素でも判断されます。建物、土地の瑕疵の例についてはそれぞれ以下の通りです。

 

<建物の物理的瑕疵例>

  • 壁などのひび割れ
  • 天井からの雨漏り
  • 給排水管の詰まりや故障
  • シロアリ被害
  • 建材にアスベストを使用
  • 基準以下の耐震強度
  • 水害による床下浸水

 

<土地の物理的瑕疵例>

  • 不安定な地盤
  • 有害物質による土壌汚染
  • 地中に存在する埋設物
  • 曖昧な境界線

 

 

物理的瑕疵には、一見ではわかりづらいものも多く含まれます。そういった場合には、専門家に調査を依頼する必要があります。なお、壁紙の日焼けやフローリングの摩耗など、居住者が日常生活を送る上でついた傷や損傷は瑕疵に含まれません。

 

 法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、建築基準法や消防法、都市計画法など、法的に問題を抱えた物件です。

例を挙げると、安全基準や建ぺい率などの制限を守っていない物件は建築基準法違反と見なされ、法的瑕疵物件に該当します。

 

他には、必要な防火設備が整備されていない、あるいは設備自体が古いなどのケースでは消防法違反となります。

 

基本的に、建築基準法や消防法に準拠していない物件は違法建築に当たるため、築年数が浅い物件で該当することは非常に稀です。

 

一方で、各法律が制定・改正される以前に建てられた築古の物件に関しては、いずれかの法的要件を満たさない可能性が懸念されます。この場合、当該物件は「既存不適格物件」として扱われ、違法建築とは見なされません。

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