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訳あり物件を活用する際の告知義務・契約不適合責任について

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訳あり物件を活用する際の告知義務・契約不適合責任について

訳あり物件を活用する際の告知義務・契約不適合責任について

2022/09/12

瑕疵に該当する物件を所有していて、賃貸利用や売却などの利活用を検討しているなら瑕疵の告知義務と契約不適合責任に留意する必要があります。

 

 訳あり物件が抱える瑕疵の告知義務

物件が抱える瑕疵は、そのまま黙っていれば発見されにくいものも多く存在します。しかし、不動産取引においては宅地建物取引業法により、取引相手に対して瑕疵を告知するよう義務付けられています。

 

瑕疵を抱える物件は、広告や契約書、重要事項説明書などに「告知事項あり」などと記載し、瑕疵の内容について説明するのが一般的です。瑕疵の存在を認知しながらも、告知を怠り取引を行った場合は宅地建物取引業法違反となります。

 

前述のように心理的・環境的瑕疵については明確な基準が曖昧ですので、現状は「自殺や事故死の場合は告知するのが通例」といったように、ある種の慣習に倣って告知判断を行わなければなりません。

 

一方で、物理的・法的瑕疵は物件の修繕・改修により瑕疵が解消されるケースがあります。その場合は、瑕疵が解消されるまで取引相手への告知・説明責任が発生します。

 

 契約不適合責任とは?

契約不適合責任は、不動産売買の契約履行までに生じた瑕疵について、契約内容に適合しない部分に関して売主が買主に対して負う責任のことです。令和2年の民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれ、その内容も「“隠れた瑕疵”があった場合売主が買主に対して責任を負う」と現在とは異なる形でした(1)。

 

改正法が施行された令和2年4月1日以降は隠れた瑕疵であるかどうかは問われなくなりました。現在の契約不適合責任になったことで、売主が負う責任はさらに重くなったと言えます。

 

契約履行後に契約内容の不適合に該当する瑕疵などが発見された場合、買主は発見日から一年以内に通知すれば売主に損害賠償を請求することが可能です。

 

 

心理的瑕疵についてはガイドラインが検討されている 

事故物件とも呼ばれる心理的瑕疵物件は明確な基準がなく、告知義務のラインが曖昧なことに関しては行政府からもたびたび問題視されてきました。

 

国土交通省の「不動産業ビジョン2030~令和時代の『不動産最適活用』に向けて~(概要)」(2)では、今後に向けて重点的に検討すべき不動産関連の政策課題のひとつとして「心理的瑕疵を巡る課題の解決」が掲げられています。

 

実際に、心理的瑕疵に関するガイドライン作成を目的とした「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」(3)が令和2年2月に設置され、具体的な内容案について検討が進められています。今後は、心理瑕疵についてはより明確な判断ができるようになるでしょう。

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