瑕疵物件を売却するときに知っておきたい値段の相場について

2022/09/16

物件の損傷などの物理的な欠陥を抱えていたり、過去に事件・事故などのマイナスイメージを与える出来事があったりした訳あり物件は、通常の不動産に比べて売却も難しいのが現実です。

本稿では、さまざまな瑕疵(かし)を抱えた物件の売却相場について解説します。

訳あり物件の瑕疵ごとの値段相場

前述のように、訳あり物件は瑕疵を抱えた物件を指します。瑕疵物件は「どのような欠陥を抱えているのか」によって「心理的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」に大別され、それぞれ値段の相場感も異なります。

心理的瑕疵とは、物件そのものは破損していないものの、過去に事件・事故があったなどの理由で利用者が心理的負担を感じる物件となります。ただし、現在は心理的瑕疵の線引きについては曖昧であり、国土交通省によりガイドラインが検討されています(※1)。

そのため、心理瑕疵物件の相場は非常に振れ幅が大きいのが実情です。おおよそ市場価格の5〜9割の間で価格が変動しますので、売却価格を決める際には「どのような要因で瑕疵が発生しているのか」との観点から慎重に検討する必要があります。

「近くにある施設の影響で異臭がする」「高速道路や線路に面しているため騒音が激しい」などのマイナス要素を抱える物件は、環境的瑕疵物件も該当します。環境要因による瑕疵も、心理的瑕疵と同様に捉える側次第の側面があり、瑕疵に該当するかどうかはケースバイケースです。

環境的瑕疵物件の売却相場はおおよそ市場価格の7〜8割となるのが一般的となっています。環境的瑕疵は所有者本人はどうしようもないケースがほとんどですが、心理的瑕疵に比べて瑕疵の有無を判断しやすいと言えるでしょう。

物件にひび割れや雨漏りが発生しているなどの状態は、物理的瑕疵物件に該当します。建物だけでなく、地盤の不安定さや土壌汚染など、土地が抱えるマイナス要素も物理的瑕疵となります。

物理的瑕疵のある物件の売却価格は低くなりやすく、市場価格の2〜3割ほどで取引されるケースが多く存在します。修繕などを行えば市場価格に近い価格設定をすることも可能ですが、その際は修繕費用が別途発生しますので、結局手残りの売却益は少なくなりがちです。

法的瑕疵とは、建築基準法や消防法などの法律を逸脱して建築された、いわゆる違法物件　です。築年数の浅い物件で法的瑕疵が発生することは非常に稀ですが、もし法的瑕疵物件に該当する不動産を売却する場合は、高く見積もっても市場相場の5割程度が限界とされています。

さらに、法的瑕疵物件の売買取引において買主はローンを組むことができず、買い取った後の利活用も難しいため忌避されやすい物件と言えます。