港区の不動産買取業者が教える　再建築不可のアパート経営は可能？

再建築不可物件のアパートを譲渡や相続などによって取得した場合、どのようなことに気をつければいいかご存知でしょうか？

今回は再建築不可アパートを経営することのメリットとデメリットをご紹介します。

 

■再建築不可のアパートとは？

「再建築不可のアパート」とは、どのようなアパートを指すのでしょうか？説明します。

 

・再建築不可とは？

再建築不可とは文字通り、「再建築ができないこと」を指します。現在建っている建築物を一度解体してしまうと、その場所に再度建築物を建てることができなくなります。法律上、再建築ができない不動産のことを「再建築不可物件」と言います。

 

・幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合「再建築不可」

建物を建てる敷地には接道義務があり、原則として幅員4m以上の建築基準法道路に2m以上接していなければいけません。なぜなら、火災などの災害時や急病時などに消防車や救急車が入ってきたり非難する経路を確保したりするために必要となるためです。

 

・なぜ再建築不可物件が存在するのか？

そもそも、なぜ建て替えることができない「再建築不可物件」というものが存在するのでしょうか？それは法律制定が関係しています。

 

建築基準法第43条では、このように定められています。

「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

 

現在の建築基準法が定められたのは1950年であり、江戸時代から続く旧市街地では、大正・昭和前期の道路規格である1.8m道路が存在します。1.8m道路に接道している不動産は現在の法律に適合しないため、「再建築不可物件」とみなされてしまうのです。

 

■再建築不可のアパート経営のメリット

再建築不可アパートを経営することのメリットをご紹介します。

 

・メリット①物件価格が安い

再建築不可物件は不動産価値が低いため、物件購入価格が安くなることがメリットです。低いコストで取得して効率的に運用することができれば、高い利益を得られるでしょう。

 

・メリット②固定資産税が低い

再建築不可物件は土地の評価額が低い場合が多いため、固定資産税も低くなります。固定資産税は、原則として「課税標準額×1.4％」で算出されますが、物件の経年によって減額していきます。再建築不可物件は築年数50年以上の場合が多いため、評価額は新築時の2割にまで下がるでしょう。また、道路に面していない「無道路地」であれば、通常の土地評価の4割減の評価となることがあります。

 

・メリット③相続税対策になる

再建築不可物件は土地評価が低いため、相続税も低額になります。相続税対策として評価額を下げつつ、財産（不動産）を譲渡できる方法のひとつだと言えます。

 

・メリット④すでに入居者がいる可能性が高い

再建築不可アパートは昔から建っているため、すでに入居者がいる可能性が高くなります。新築アパートの場合、入居者を集めるために広告を出したり引き渡しの手間がかかったりしますが、それらがないことはメリットと言えます。

 

・メリット⑤住宅ローンを支払わずに家賃収入を得られる

すでに入居者がいる場合、所有したあとすぐから家賃収入を得ることができます。アパート経営をしようと思うと、まずはアパートを建築するために高額なローンを組みますが、再建築不可アパートは住宅ローンを完済している場合も多いため、支払いを最小限におさえつつ家賃収入を得ることが期待できます。

 

■再建築不可のアパート経営のデメリット

再建築不可アパートを経営することのデメリットをご紹介します。

 

・デメリット①建て替えができない

再建築不可物件の大きなデメリットは、「再建築ができない」ということです。再建築不可物件は古い建物である場合が多いため、老朽化による建て替えを希望したとしても叶えることができません。

また、「建て替える予定はないから大丈夫」と考えていたとしても、自然災害や火災などによって倒壊してしまう可能性はゼロではありません。たとえ不可抗力による倒壊であっても、建て替えは認められないことを念頭におく必要があります。

 

・デメリット②修繕費がかかる可能性がある

再建築不可のアパートは築年数が経過し、あらゆる箇所が老朽化している可能性があります。入居者が被害を受ける欠陥などは直さなければいけないため、やはり修繕費はかかってきます。

 

・デメリット③退去者が出ると新しい入居者を探すことが難しい

築年数が経過しているアパートは、見た目が古いことをはじめ、間取りや内装が時代のニーズに合っていない場合が多くなっています。またマンションが乱立し、賃貸入居者を探すことが難しい地域も多いです。退去者が出たら、新しい入居者を探すことに苦労する可能性は高くなります。

 

・デメリット④リフォーム工事代が高くなる可能性がある

再建築不可物件は、一度解体すると建て替えることができませんが、「リフォーム」であれば行うことが可能です。しかし、再建築不可物件は道路幅が狭かったり敷地内に入りにくかったりするため、工事車両や材料を運びにくいという懸念点があります。

その結果、通常物件であれば使用できる大型車両や重機が使えず、搬入回数が増えたり工事期間が長くなったりし、コストがかかる可能性があります。